Bạn đang dự kiến mua đất và không biết bắt đầu từ đâu để quy trình mua bán, chuyển nhượng đất đai một cách hợp pháp, đúng quy định của pháp luật hiện hành? Mời các bạn cùng theo dõi bài viết hôm nay, để được hướng dẫn làm thủ tục mua bán đất đai một cách đúng nhất.
Căn cứ pháp lý
– Luật đất đai năm 2003 (văn bản thay thế: Luật đất đai năm 2013)
– Bộ luật dân sự năm 2005 (văn bản thay thế: Bộ luật dân sự năm 2015)
– Luật công chứng năm 2006 (văn bản thay thế: Luật công chứng năm 2014)
Nội dung tư vấn:
Theo quy định của luật đất đai năm 2003 và được thay thế bởi Luật đất đai năm 2013 thì hình thức của hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất và tài sản ngắn liền với đất phải được xác lập tại văn phòng công chứng mới có giá trị pháp lý. Cụ thể theo điểm a, Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định công chứng hợp đồng như sau:
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
Vì vậy, để giao dịch đảm bảo tính pháp lý, điểm cần bạn lưu ý đầu tiên là phải xác lập hợp đồng tại văn phòng công chứng tư hoặc công. Các hình thức xác lập khác sẽ tồn tại nhiều rủi ro khác nhau và không đảm bảo tính pháp lý.
2.1 Quy trình mua bán chuyển nhượng đất đai:
Có thể tóm tắt quy trình chuyển nhượng nhà và đất thành các bước sau:
Bước 1: Tạo lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản có trong mảnh đất (gọi tắt là: Hợp đồng mua bán nhà đất) tại văn phòng công chứng. Bước này gồm những lưu ý sau:
+ Bên Bán và Bên mua cần cầm theo các giấy tờ cá nhân cơ bản như:
– Chứng minh thư nhân dân hoặc hộ chiếu (Bản gốc và còn thời hạn sử dụng).
– Sổ hộ khẩu (Bản gốc).
– Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (bản gốc) trong trường hợp bên bán hoặc bên mua là vợ chồng đứng tên đồng sở hữu. Nếu đã ly hôn thì phải có quyết định của tòa án về việc giải quyết ly hôn theo quy định của pháp luật. Nếu độc thân thì cần có giấy xác nhận tình trạng độc thân.
+ Các bên sau khi thỏa thuận kỹ càng về: Giá nhà đất, điều khoản thanh toán tiền, nghĩa vụ nộp thuế,… sẽ cùng nhau đến văn phòng công chứng công hoặc tư để thực hiện giao dịch mua bán nhà đất.
Công chứng viên sẽ kiểm tra, đối chiếu các giấy tờ cá nhân, điểm chỉ vào từng trang của hợp đồng, hướng dẫn các bên ký.
Hợp đồng công chứng sẽ được lập thành 5 bản (Bên bán giữ một bản, bên mua giữ một bản, văn phòng công chứng lưu một bản và Hai bản còn lại được sử dụng để nộp cho cơ quan thuế và văn phòng đăng ký nhà và đất).
Bước 2: Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa của văn phòng đăng ký nhà và đất (Thuộc UBND Quận/Huyện) nơi có mảnh đất đang được mua bán/giao dịch.
Các bên cần tiến hành làm thủ tục đăng ký trước và sang tên nhà đất tại văn phòng đăng ký nhà và đất sau khi ký hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng (trong vòng 15 ngày).
Căn cứ vào thỏa thuận trong hợp đồng công chứng, bên nào có nghĩa vụ thực hiện thủ tục sang tên nhà đất thì bên đó sẽ hoàn thiện thủ tục này tại văn phòng đăng ký nhà và đất.
>> Tại bộ phận một cửa thuộc văn phòng đăng ký nhà và đất, Các bên sẽ sử dụng những giấy tờ sau: giấy tờ cá nhân (công chứng/bản sao y) và 2 bản hợp đồng công chứng, để điền vào tờ khai nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ sang tên theo hướng dẫn.
Bộ phận một cửa sẽ gửi giấy hẹn trả kết quả cho các bên sau khi đã hoàn thiện thủ tục. Theo thông lệ sau 7-10 ngày, cơ quan thuế sẽ thông báo về việc nộp thuế cho bên có nghĩa vụ thực hiện thủ tục sang tên nhà đất.
Sau khi nộp thuế tại ngân hàng được ủy quyền của kho Bạc hoặc kho bạc nhà nước, sau 15 ngày bên có nghĩa vụ thực hiện thủ tục sang tên sẽ đến bộ phận một cửa để nộp lại sổ đỏ/sổ hồng bản gốc và nhận sổ đỏ/sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) mới.
2.2 Phương thức thanh toán tiền giữa bên bán về bên mua để đảm bảo tính pháp lý:
Vấn đề quan trọng nhất là phương thức thanh toán tiền mua bán nhà đất.
Nếu xét theo phương diện pháp lý thì đối với một giao dịch mua bán nhà đất thông thường, bên mua sẽ được bàn giao sổ đỏ/sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và các giấy tờ cá nhân cho bên mua, đồng thời bên mua có nghĩa vụ thanh toán toàn bộ số tiền khi bên bán ký vào hợp đồng công chứng. Tuy nhiên, về thực tế thì do các bên sẽ có sự thỏa thuận việc thanh toán rất khác nhau, thường sẽ là bên mua giữ lại một phần tiền từ 50 đến 100 triệu đồng cho đến khi bên mua nhận được sổ đỏ mang tên mình thì mới thanh toán 100% số tiền theo thỏa thuận.
(*) Tại sao bên mua cần giữ lại một khoản tiền đảm bảo ngay cả khi bên bán đã ký giấy tờ mua bán ?
Bởi vì như sau:
+ Bên mua mong muốn bên bán có trách nhiệm đến cùng với bên mua trong quá trình thực hiện thủ tục sang tên;
+ Bên bán có thể đang nợ thuế hoặc các nghĩa vụ tài chính khác đối với phần đất, tài sản trên đất của mình;
+ Bên mua lo ngại xảy ra tranh chấp với bên thứ ba hoặc phần đất bị nằm trong quy hoạch;
Những lo ngại này ở Việt Nam là có cơ sở thực tiễn cao, vì vậy Tuiiu.com xin khuyên các bạn về phương thức thanh toán theo trình tự như sau:
-> Sau khi ký hợp đồng mua bán nhà đất, hai bên sẽ cùng nhau đi đến ngân hàng đã lựa chọn trước đó. Tại đây, bên mua sẽ thanh toán toàn bộ số tiền cho bên bán. Sau khi bên bán đã nhận được thông báo giao dịch thành công và nhận được số tiền, bên bán sẽ chuyển lại hợp đồng mua bán và giấy tờ cá nhân cho bên mua để bên mua đi thực hiện thủ tục sang tên.
(*) Còn việc các bên thỏa thuận giữ lại một phần tiền đến khi nhận được sổ đỏ thì là thỏa thuận cá nhân nhưng số tiền thông lệ sẽ không quá lớn để tránh gây thiệt hại cho bên bán.
(*) Trong hợp đồng công chứng nên thỏa thuận bên mua thay mặt bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân và đi thực hiện thủ tục trước bạ sang tên. Vì việc thỏa thuận bên bán đi thực hiện thủ tục và nộp thuế theo quy định sẽ phù hợp trên thực tế hơn.
Việc thỏa thuận thanh toán qua ngân hàng sẽ tránh được nhiều rủi ro pháp lý như:
+ Thỏa thuận chênh lệch về giá thể hiện trên hợp đồng công chứng và giá giao dịch trên thực tế. Khi xảy ra tranh chấp, thì có thể xin trích lục tài khoản để đảm bảo xác định đúng giá mua bán thực tế mảnh đất;
+ Tránh nhận phải tiền giả và tiết kiệm thời gian đếm tiền,…
Tiết kiệm được thời gian đếm tiền/tránh nhận phải tiền giả…
Với những hướng dẫn làm thủ tục mua bán đất và hướng dẫn thanh toán trên, thường rất được cả Bên bán và Bên mua an tâm thực hiện giao dịch. Mong rằng những thông tin này sẽ giải đáp được một số thắc mắc và băn khoăn các vị đọc giả của sucsongkhoe.com.
